등기부등본이 중요하다는 말, 한 번쯤 들어 보셨을 거예요. 그런데 등기부등본이 무엇이고, 왜 중요한지 정확히 아는 사람은 별로 없습니다. 지금부터 제가 확실하게 알려드리겠습니다.
등기부등본은 집의 자기소개서, 혹은 이력서와 같습니다. 집의 탄생부터 시작해서 그동안 집주인이 어떻게 바뀌어 왔는지, 또 현재 집을 담보로 한 대출이 얼마나 있는지 등 집과 관련된 모든 권리관계가 빠짐없이 적혀 있습니다.
등기부등본을 통해 우리는 두 가지를 알 수 있습니다.
먼저, 내가 계약할 사람이 실제로 이 집을 소유한 진짜 집주인이 맞는지를 알 수 있습니다. 그리고 이 집을 담보로 받은 대출이 얼마나 되는지를 알 수 있습니다. 담보 대출이 너무 많으면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있는 거 아시죠? 이 부분은 뒤에서 더 자세히 설명 드리겠습니다.
어쨌든 등기부등본을 제대로 확인하지 않으면 진짜 집주인이 아닌 가짜 집주인 즉 사기꾼과 계약을 하거나, 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하라고 하는 거예요.
그럼 등기부등본의 어느 부분을 봐야 이 내용을 알 수 있을까요?
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구, 요약으로 구성되어 있습니다. 표제부에는 집 주소에 대한 정보가 담겨 있습니다. A 집을 계약하려고 하는데, B집의 등기부등본을 보면 안 되겠죠? 그래서 가장 먼저 표제부에 기재된 주소와 입주할 집의 주소가 일치하는지를 확인해야 합니다.
두 번째 갑구에는 집주인에 대한 정보가 나와 있습니다. 진짜 집주인을 여기서 확인하는 거예요. [갑구 - 소유권 이전 - 권리자 및 기타사항]에 기재된 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소가 집주인의 신분증과 일치하는지 확인하세요. 일치해야 진짜 집주인입니다.
세 번째 을구에서는 근저당권 채권최고액을 확인해야 합니다. 근저당권 채권최고액이란 집주인이 집을 담보로 대출받은 금액을 말합니다.예시 이미지를 보면, 근저당권설정 항목에 44,400,000원이 기재되어 있는 것을 볼 수 있죠? 이 금액이 근저당권 채권최고액, 우리가 흔히 말하는 근저당 금액입니다. 근저당이 많으면 위험하다는 말 들어 보셨죠? 왜 그런지 설명을 해 드릴게요.
집 값이 1억인데, 등기부등본 을구에 근저당이 9,000만 원 설정되어 있는 집이 있다고 가정해보겠습니다. 즉, 집주인이 집을 담보로 은행에서 9,000만 원 빚을 진 상황입니다. 이 집에 여러분이 보증금 5,000만 원을 내고 세입자로 들어간다고 해볼게요.
이제 집주인은 은행에 9,000만원, 여러분에게 5,000만원 해서 총 1억 4,000만을 언제가 돌려줘야 합니다. 즉, 1억 4천만 원의 빚이 생긴 거예요. 만약 집주인이 은행과 여러분 중 둘 중에 한명에게만 빚을 갚아야 한다면 누구한테 먼저 갚아야 할까요? 정답은 등기부등본에 적힌 순서대로입니다. 이 경우에는 은행이 먼저 집을 담보로 대출을 해줬고, 그와 동시에 등기부등본에 근저당 설정을 했을 것이기 때문에 여러분보다 순위가 앞서게 되겠죠.
이처럼 대부분의 집 주인은 집을 담보로 한 빚이 있습니다. 그런데 빚이 꼭 나쁜 것은 아니예요. 갚을 능력이 있으면 크게 문제가 되지 않습니다. 문제는 갚을 능력이 없을 때 발생하죠. 갑자기 집주인의 사업이 망했다고 해볼게요. 은행 대출 이자가 연체되고, 이런 상황이 몇 개월 지속되면 은행은 담보로 잡은 집을 팔아서 9,000만 원을 먼저 회수합니다. 이제 집주인에게는 집을 팔고 남은 돈, 1,000만 원이 전부입니다. 그런데 여러분에게 돌려줄 보증금은 5,000만 원이자나요. 네, 맞습니다. 여러분은 보증금 5천만원 중에 4,000만 원을 떼이게 됩니다. 그래서 근저당이 많은 집을 조심하라고 하는 거예요.
집이 경매로 넘어가는 최악의 경우에도 최소한 내 보증금은 받을 수 있을 정도로 근저당이 낮게 설정되어 있어야 합니다. 그렇다면 근저당이 어느 정도면 안전한 걸까요? 정답은 없지만, 보통 집 값의 70% 아래면 안전한 편이라고 이야기합니다. 집값이 10억 원이면 근저당이 7억보다 적어야 한다는 것이죠. 그래야 빚을 다 갚고도 나에게 돌려줄 보증금이 남을 테니까요.
이제 근저당에 대해서 확실히 아시겠죠?
등기부등본의 표제부, 갑구, 을구를 살펴봤습니다. 이제 마지막 요약이 남았네요. 온라인으로 등기부등본을 발급할 때, ‘요약’ 항목에 체크를 하면 아래에 요약을 추가할 수 있습니다. 요약에는 앞서 살펴본 표제부, 갑구, 을구의 핵심 내용이 정리되어 있으니 참고하면 됩니다.
등기부등본은 언제 확인하는 것이 좋을까요? 가급적 계약 직전에 확인하는 것이 좋습니다. 여러분이 계약 3일 전에 등기부등본을 확인했고, 근저당이 없어서 안전한 집이라고 판단을 했는데, 계약 당일 집주인이 은행에서 대출을 받아서 근저당을 설정해버리면, 여러분의 보증금이 은행보다 순위가 밀리게 됩니다. 안전하다고 생각했던 집이 갑자기 위험한 집으로 바뀌는 거예요. 이런 일을 방지하기 위해서 등기부등본은 계약 직전에 확인하는 것이 좋습니다. 보통 계약할 때 공인중개사가 직접 출력해서 보여주는데, 사전에 등기부등본을 한번 체크하고, 계약 날 공인 중개사가 보여줄 때 한 번 더 확인하는 것을 추천 드립니다.
지금까지 등기부등본에 대해서 자세히 알아봤습니다. 이외에도 건축물대장, 전입신고, 확정일자,전세대출, 청약 등 집을 구하는 과정에서 알아야 하는 중요한 개념들이 있는데요, 부동산 지식이 많지 않은 사회 초년생이라면 [집 구하는 게 너무 어렵습니다] 책을 꼭 읽어보세요. 저도 이 책으로 공부했답니다^^ (강추하는 책이에요!)
그럼, 저는 다음 포스팅으로 인사드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
*집을 구하는 모든 사회 초년생에게 강력 추천하는 책!
[집 구하는 게 너무 어렵습니다] 바로 가기
집 구하는 게 너무 어렵습니다 - YES24
“월세부터 전세, 청약, 주거복지까지! 사회 초년생을 위한, 모르면 손해 보는 부동산 필수 지식!”대부분의 사회 초년생들이 집을 구하는 과정에서 어려움을 겪습니다.부동산 관련 지식이 없어
www.yes24.com
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